Roba dă aripi cuvântului

Oare de ce purtăm roba? Cine și-a pus această întrebare? Eu da!
M-am întrebat de multe ori în timp ce, cu mânecile largi, lustruiam pupitrele instanțelor așteptându-mi rândul.
Bănuiam că, în afara explicațiilor banale, gen – prestația profesiei, diferențierea avocaților de justițiabili, tradiția, etc., exista și o latură imanentă a robei, dar îmi lipsea acel ceva care să mă ajute să o descopăr.

Anii au trecut și într-o zi de vacanța am simțit nevoia ciudată de a reciti o carte a copilăriei, și anume: „La Medeleni” de Ionel Teodoreanu.
Prietenii mei s-au mirat. Cum? Citești ”La Medeleni” la vârsta ta? Lasă tineretul! Hm, dar sunt doar la o tinerețe … puțin mai avansată! Și uite așa m-au acaparat rândurile, paginile și apoi volumele.

Apropo de volume, un prieten care nu cunoștea limba română, tot văzându-mă citind aparent aceeași carte (căci coperta volumelor diferea puțin), m-a întrebat: ”Dar de când tot citești cartea aceasta n-o mai termini?” I-am răspuns râzând: ” Știi… eu citesc mai greu!” Ne-am amuzat copios…

Lecturând mi s-au dezvăluit multe înțelesuri sau, dacă le știam deja, le-am putut scoate din umbra subconștientului și a rutinei vieții.

Una din ”luminările” trăite a fost să realizez că a trebuit să recitesc o carte a copilăriei ca să descopăr răspunsul la o întrebare pusă nu tocmai la vârsta copilăriei: ”Oare de ce purtăm roba?”
Răspunsul era pe atât de frumos pe cât era de simplu: ”Roba dă aripi cuvântului”.

Să nu uităm că Ionel Teodoreanu a fost romancier si avocat. Și nu orice fel de avocat, ci unul interbelic, adică un avocat care pleda într-o vreme când pledoaria era pledoarie și răsuna în sala de judecată. Asta explică viziunea scriitorului…

Înainte de a încheia mica mea ”pledoarie” asupra robei, aș mai avea de adăugat o altă trăire sufletească cu care această carte m-a bucurat. Am dat de niște rânduri care m-au făcut sa înțeleg de ce am simțit nevoia de a reciti o carte a copilăriei: ”mă joc de-a copilăria cu cât mă apropii mai tare de viață”…

Și închei aici, firește, în spirit copilăresc: Să răsune sălile de judecată cum răsunau odată căci … ”Roba dă aripi cuvântului”!

Pledoarii cu iz interbelic…

Iata substanța unor pledoarii din vremuri patinate de timp – Diana Slavu, personajul principal din “Pânza de păianjen – Cella Serghi”
“- Ascultam, când eram studentă, aceste pledoarii (spunea Diana) cu ochii vrăjiţi ai copilului sărac în faţa unor baloane colorate. Dar n-a trecut mult, şi am vazut, la fel ca în copilărie, că, pe cât sunt de frumos colorate, de bine umflate, pe atât sunt de goale. O simplă înţepătură şi balonul devine zdreanţa. Răsfoiam, când eram studentă, aici în arhive, dosarul, aşa cum vedeam că fac avocaţii mai vârstnici. Mă mulţumeam să-mi pierd timpul în arhive, să citesc literele prăfuite. Dar acum am inţeles că trebuie să dau colbul la o parte ca să ajung mai adânc, şi, mai ales, am înţeles că, după ce las dosarul în arhivă, trebuie sa intru în viaţa… să stau de vorbă cu oamenii. Ce complexă e viaţa! E aşa de complexă, că refuză să intre într-un dosar, să fie şnuruită, parafată… Viaţa nu e prăfuită, e vie. Aşa de vie, aşa de plină de sevă şi de soare că cine n-are dreptate nu o poate privi în faţă. Noi am privit-o în faţă. Dosarul spune că electricianul Dragoş a intrat din întâmplare în magazie. Dar viaţa spune altfel! Dragoş n-a intrat „din întâmplare” căci ar fi fost mai calm, – ci a auzit un strigăt. N-a verificat, liniştit, cablul din proprie iniţiativă, ci a fost chemat, strigat. A strigat Straieveche, cărătorul de greutăţi. Interogatoriul i s-a luat la spital. Dar in ultimul moment a putut să vie, a intrat pe uşa, aici, l-aţi văzut, l-aţi auzit… Sigur că nimeni nu s-a aşteptat să intre pe uşă şi, mai ales, să vorbească. Dar omul a vorbit, destul de încet, dar desluşit. Aţi auzit ce a spus: „M-am speriat, am strigat. Electricianul a sărit pe baloturi.” Era oare firesc să scoată, mai întai, liniştit, cablul din priză, ca să nu-l curenteze? Sau să sară imediat şi să încerce să-l repuna la loc? A intrat Dragoş din întâmplare în magazie sau a fost strigat? Aţi auzit ce a spus martorul? A vorbit încet, dar a vorbit, şi cred că fiecare a auzit, fiindcă a fost linişte, aşa ca într-o sală de teatru, când publicul vrea să audă cu tot dinadinsul, când se aude pâna la ultimul balcon, până la ultimul loc orice şoaptă. Şi aici publicul a vrut să audă. Priviţi sala şi o să inţelegeţi de ce a vrut să audă! E un public care s-a săturat de minciuni, vrea adevărul!
Rumoare în sală.
– Nu e proces politic! se aude vocea preşedintelui.
– Ce înseamnă proces politic, onorat tribunal? Noţiunile rămân în urmă, viaţa o ia înainte. Burghezul gentilom, eroul lui Moliere, făcea proză fără să ştie.
Râsete în sală, destindere.
– S-a contat prea mult pe tăcere în acest proces. Tăcerea hamalului, care se afla în spital afon, tăcerea baloţilor de câlţi, care stăteau înghesuite, tăcerea pompierilor, care, dacă n-ar fi găsit uşile potrivnice, deschizându-se pe dinăuntru, ar fi putut să limiteze focul, să-l stingă, tăcerea inginerului, care ştia că uşile se închid pe dinăuntru şi tăcerea uşilor de fier. Dar acum, chiar şi aceste uşi au căpătat grai şi acuză… Expertiza este la dosar, ea vorbeşte în numle lor şi acuză! Toţi acuză! Nu pe cel din boxă, ci pe cei pentru care nicio boxă nu-i destul de încăpătoare, niciun incendiu destul de puternic ca să le mistuie vina…
Rumoare în sală.
– Onorat tribunal. Sunt prea multe incendii de la o vreme. Asta înseamnă că sunt prea multe lucruri de ascuns. Dar nu se vor găsi niciodata destui ţapi ispăşitori, destule uşi ferecate peste adevărul pe care viaţa îl cere…
– Atragem încă o data atenţia avocatului apărării că nu suntem la miting şi, daca nu va ţine seama, îi vom lua cuvântul.
– Onorat tribunal, apărarea şi-a spus cuvântul şi cere achitarea… ”.
Dupa ce am citit aceste rânduri am închis ochii… şi mi-am imaginat-o pe Diana cu ce patos şi cu ce ardoare şi-a susţinut cauza. Deschid ochii, revin la lumea actuală şi văd cu ochii minţii pledoarii comprimate, de cele mai multe ori până la anihilare…
Poate pentru că, exact cum spunea Diana Slavu, “noţiunile rămân în urmă, viaţa o ia înainte”…

O cauză pierdută?

De curând am avut o satisfacţie profesională cum ne place nouă, avocaţilor, s-o denumim. Ar fi mai drăguţ să o numesc pur şi simplu „O steluţă”!

Am caştigat un proces!

Spun „un proces” şi nu „procesul” pentru motivul că nu a fost dosarul meu. Clienţii au ajuns la mine la recomandarea unei bune prietene şi am intrat în dosarul respectiv direct în faza de recurs şi după ce se formulase şi o cerere de intervenţie şi suferise şi o rejudecare, clienţii mei fiind titularii recursului, iar motivele de recurs fiind deja formulate.

Am luat la „puricat” dosarul, destul de gros.

Speţa suna cam aşa: Clienţii mei au cumpărat un teren cu chitanţă de mână, şi, ulterior, au introdus acţiune având ca obiect pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Pe fond căştigă. În recurs, însă, se formulează cerere de intervenţie voluntară şi instanţa dispune rejudecarea. În rejudecarea fondului clienţii mei pierd, câştigând intervenientul. Clientul meu face recurs, între timp moare pârâta şi moştenitor devine chiar intervenientul în baza unui testament.

Trecuseră mai mulţi avocaţi prin dosar, aproape câte unul pentru fiecare fază procesuală, zăpăcindu-mă şi eu prin filele dosarului.

Clienţii mei mi-au adresat întrebarea tipică pentru astfel de situaţii:

–          Doamna avocat, credeţi că mai există vreo şansă?  Credeţi că mai există vreo scânteie de speranţă …?

Şi aşa cum se întamplă de multe ori în viaţă când este nevoie doar de o scânteie pentru a porni un întreg mecanism tot aşa s-a întamplat şi în acest dosar. Aşa că am invocat direct în recurs şi, bineînţeles, argumentat, excepţia prescripţiei dreptului la acţiune a intervenientului.

În cele ce urmează dezbat în câteva idei problema juridică din dosar spicuind şi câteva argumentări de drept de care m-am folosit în completările la recurs şi în conluziile scrise pe care le-am formulat privind excepţia dreptului la acţiune a intervenientului având ca obiect pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Problema juridică dezbătută:

Acţiunea care are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Invocarea excepţiei prescripţiei extinctive a dreptului la acţiune. Paralizarea acţiunii sau paralizarea excepţiei?

Speţă:

Părţile încheie un antecontract de vânzare-cumpărare a unui imobil fie sub forma unui înscris sub semnătură privată denumit în limbajul curent chitanţă, fie sub forma unui înscris notarial, iar, ulterior, promitentul-vânzător refuză prezentarea la notariat în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Un aspect important de care trebuie ţinut seama în cererile de chemare în judecată ce au ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare îl constituie prescripţia dreptului la acţiune.

Calificarea juridică:

Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este o promisiune bilaterală de a contracta, iar în caz de neexecutare a obligaţiei asumate răspunderea este contractuală. Executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare. Acţiunea fiind personală este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă.

Practic, în timp ce promitentul-cumpărător va încerca să producă un titlu de proprietate prin introducerea unei acţiuni solicitând instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, promitentul-vânzător va încerca să paralizeze această acţiune prin invocarea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune.

În practică se întâlnesc, de regulă, două situaţii:

1. Situaţia în care promitentul-cumpărător nu preia şi imobilul odată cu semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare

În această situaţie prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare. În consecinţă, promitentul-cumpărător nu trebuie să stea în pasivitate mai mult de trei ani de la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru că astfel riscă ca promitentul-vânzător să invoce excepţia prescripţiei dreptului la acţiune şi în acest fel să-i fie respinsă acţiunea ca prescrisă. În drept, excepţia prescripţiei dreptului la acţiune fiind o excepţie absolută, poate fi invocată în orice fază a judecăţii chiar direct în recurs, dacă rezolvarea de către instanţă a acestei excepţii nu încalcă prevederile art. 162 C. proc. civ. în sensul că  probaţiunea acesteia nu necesită administrarea altor probe decât cele aflate la dosarul cauzei.

1. Situaţia în care promitentul-cumpărător preia şi imobilul odată cu semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare

În această situaţie prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă în mod expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător. În consecinţă, promitentul-cumpărător paralizează excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de promitentul-vânzător deoarece preluarea imobilului cu acordul acestuia echivalează cu o recunoaştere a dreptului promitentului-cumpărător, iar această recunoaştere este de natură să producă efectele unei întreruperi a cursului prescripţiei în sensul art. 16 lit. b din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă.

În încheiere îmi permit să dau un sfat justiţiabililor, un sfat, zic eu din prisma celor povestite anterior, destul de pertinent:

Încercaţi pe cât posibil să individualizaţi relaţia profesională dintre dvs. şi avocatul dvs., pentru ca în momentul în care permiteţi o „defilare”de avocaţi se creează o depersonalizare a dosarului dvs. cu consecinţe negative şi chiar ireversibile.

Şi asta nu neapărat pentru că unii avocaţi sunt mai buni decât alţii, ci în special pentru că fiecare avocat are sau cel putin ar trebui să aibă un stil propriu şi un mod propriu de organizare, de percepere şi de interpretare care foarte bine se pot adapta dosarului dvs., dar la fel de bine pot fi străine acestuia.

Sper să vă fie util sfatul meu …

 

 

 

 

Contract vânzare-cumpărare. Antecontract. Acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Prescripţie

Decizia nr. 1212/17.02.2005 – ICCJ – Sectia civila si de proprietate intelectuala

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 6692 din 30 octombrie 2003, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune şi a respins acţiunea formulată de reclamanţii M.V. şi M.R., în contradictoriu cu M.L., prin mandatar P.L.M., ca prescrisă.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii au cerut să se constate că este valabilă vânzarea intervenită între părţi la data de 1 septembrie 1986 şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pentru imobilul situat în Bucureşti.

Între părţi, la data de 1 septembrie 1986, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, fiind întocmit înscrisul sub semnătură privată, intitulat „chitanţă”, în care se consemnează că actele de vânzare-cumpărare vor fi încheiate în aproximativ 6 luni.

Reţine instanţa de fond, că prin încheierea acestui act nu a operat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului. În sarcina ambelor părţi s-a născut obligaţia de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare şi pentru că reclamanţii nu invocă un drept real, acţiunea este personală, prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă.

În prezenta cauză, acţiunea este formulată cu depăşirea termenului de prescripţie, iar reclamanţii nu au făcut dovada existenţei vreunei cauze de întrerupere sau suspendare a prescripţiei.

Curtea de Apel Bucureşti, prin decizia civilă nr. 304/A din 19 februarie 2004, a respins apelul declarat de reclamanţi împotriva acestei hotărâri, reţinând, în esenţă, că prin actul încheiat de părţi, la data de 1 septembrie 1986, s-a născut în sarcina acestora obligaţia de a face, că acţiunea formulată de reclamanţi este personală şi se prescrie în termenul de trei ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958 şi că dreptul la acţiune fiind născut la momentul încheierii actului, acţiunea înregistrată la instanţă la data de 7 august 2003 s-a formulat cu depăşirea termenului de prescripţie.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, au declarat recurs reclamanţii M.V. şi M.R. Recurenţii, invocând art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arată că, în mod greşit s-a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, invocată din oficiu de instanţă, deşi reclamanţii au intrat în posesia imobilului odată cu încheierea actului de vânzare-cumpărare şi s-au comportat ca adevăraţi proprietari, plătind toate taxele datorate statului, iar pârâta, care nu a invocat prescripţia, a fost de acord să-şi execute voluntar obligaţia.

Arată recurenţii că, deoarece prin prescripţia extinctivă nu se stinge dreptul subiectiv civil şi nici obligaţia corelativă, acestea pot fi executate voluntar, iar în raport cu dispoziţiile art. 20 din Decretul nr. 167/1958, o asemenea executare este valabilă.

De aceea, faţă de poziţia părţilor, instanţa putea trece peste dispoziţiile acestui decret.

Recursul va fi admis, pentru considerentele la care ne vom referi în continuare.

Criticile formulate fac posibilă încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar dispoziţiile acestui text sunt incidente în cauză.

Hotărârea atacată, prin care s-a păstrat sentinţa pronunţată de instanţa de fond, este dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor înscrise în Decretul nr. 167/1958.

În cauză, în raport cu probele administrate şi susţinerile părţilor, la data formulării cererii, care are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dreptul la acţiune al reclamanţilor nu era prescris.

Între părţi s-a încheiat, la data de 1 septembrie 1986, un antecontract prin care acestea s-au angajat să încheie ulterior contractul de vânzare-cumpărare, asumându-şi obligaţia de a face.

Deoarece antecontractul este o promisiune bilaterală de a contracta, în caz de neexecutare a obligaţiei asumate răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.

Acest termen curge din momentul încheierii convenţiei, însă atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. b) din decret.

În asemenea situaţii, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres, în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.

Or, în prezenta cauză, reclamanţii-recurenţi au preluat bunul odată cu încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, având stăpânirea lui şi în prezent, iar pârâta-intimată, în întâmpinarea aflată la fila 14 din dosarul instanţei de apel, confirmă acest fapt, precizează că recunoaşte dreptul reclamanţilor la acţiune şi cere să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Raportat la aceste împrejurări, care fac dovada recunoaşterii de către intimata-pârâtă a dreptului recurenţilor-reclamanţi, greşit prin decizia atacată, reţinându-se că excepţia invocată, din oficiu, de prima instanţă este întemeiată, s-a păstrat hotărârea apelată.

Pentru considerentele expuse, se va admite recursul declarat de reclamanţi, va fi casată hotărârea pronunţată de instanţa de apel şi, potrivit art. 312 alin. (5) C. proc. civ., se va trimite cauza aceleiaşi instanţe spre rejudecare, urmând ca instanţa de trimitere să procedeze conform art. 297 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamanţii M.V. şi M.R. împotriva deciziei nr. 304/A din 19 februarie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, pe care o casează.

Trimite cauza aceleiaşi instanţe spre rejudecare.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 17 februarie 2005.

La mulţi ani, Maria! – îmi spun eu mie.

Sunt fericită de ziua mea! Incredibil, dar chiar sunt fericită! Nu mă simt că am mai îmbătrânit cu un an!

De ziua noastră suntem pionul principal, ne mândrim de poziţia avută, primim laude de la cei din jur, dar uităm cel mai important lucru: să le mulţumim celor care ne-au adus pe această lume!

Îi mulţumesc Tatălui Nostru pentru că m-a ţinut în paza Sa şi anul ce-a trecut şi iată-mă de … Ziua Mea! Şi nu oricum! Tânără şi fericită! De fapt, în fiecare zi ar trebui să-i mulţumim Tatălui Nostru pentru tot ceea ce avem, ca trup şi ca suflet.

Le mulţumesc părinţilor mei că m-au crescut şi educat aşa cum s-au priceput ei.

În special, îi mulţumesc mămicii mele care m-a adus pe lume!

Mulţumesc, Doamne Doamne, Mami şi Tati!

 

Eşti ceea ce alegi să fii!

Tatăl meu este sculptor, o meserie grea din punctul meu de vedere ce îmbină poli diferiţi de percepţie. Ca de exemplu:

–          imaginaţie – realitate: sunt lucrări la care îţi dai seama ca necunoscător cam ce-ar reprezenta şi lucrări pe care fiecare le vede cum vrea sau cum poate;

–          forţă – delicateţe: este al naibii de greu să ciopleşti în marmură, dar sensibilitatea artistului poate transforma o bucată rece de piatră într-o sculptură însufleţită;

–          frumos – urât: aceeaşi lucrare creează oamenilor gânduri şi sentimente diferite, unora li se pare sublimă, altora li se pare oribilă, iar pentru unii arta … nu reprezintă nimic;

Cu puţin timp în urmă, tatăl meu şi-a exprimat sentimentele faţă de ceea ce mi-am ales să fac în viaţă: avocatura.

–          Măi tată, grea meserie ai!

Deşi atunci am realizat că acelaşi sentiment nutream eu vizavi de ceea ce şi-a ales el să facă în viaţă, am simţit nevoia să-l contrazic:

–Tată, pentru mine avocatura este o artă! Îmi place ceea ce fac! Tu ciopleşti în pietre, eu cioplesc în dosare! Asta este singura diferenţă dintre noi!

De fapt, vine un moment în care ne decidem asupra materialului pe care-l vom modela, pe care-l vom ciopli … şi astfel întreaga viaţă cioplim în ceva.

„Eşti ceea ce alegi să fii!”

Important nu este în ce cioplim sau ce modelăm, ci pur şi simplu … să ne placă ceea ce facem!

Cum ar putea eşua o tranzactie imobiliară?

La un moment dat soţii hotărăsc încheierea capitolului de viaţă numit „căsnicie”… drept pentru care apelează la un avocat care să-i sprijine în derularea acestui episod nefericit. Soţii, dând dovadă de maturitate, încheie şi capitolul „agoniseală la comun” în modalitatea tranzacţiei judiciare de care instanţa de judecată ia act şi care devine hotărâre de expedient.

Dacă până acum lucrurile au decurs cât se poate de normal, nu acelaşi lucru s-a întâmplat ulterior. De ce? Pentru că ex-soţul care a rămas unic proprietar a constatat cu stupoare, odată cu încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, că nu poate să întocmească contractul de vânzare – cumpărare datorită unei, aparent, banale greşeli: individualizarea greşită a imobilului, şi anume, numărul de carte funciară şi numărul încheierii de înscriere a dreptului de proprietate în Cartea Funciară.

În mod logic, proprietarul trebuie să desluşească problema şi astfel apelează de data aceasta la un alt avocat … la cabinetul meu. Pe scurt, identific datele problemei:

–      erorile materiale privind individualizarea bunurilor imobile sunt strecurate într-o hotărâre definitivă şi irevocabilă;

–      hotărârea de expedient are “funcţia de a autentifica învoiala părţilor”, orice hotărâre judecătorească fiind din punct de vedere probator  “asimilată cu un act autentic”;

–      prin tranzacţia consimţită se fac modificări cu privire la drepturile supuse publicităţii imobiliare şi, pe cale de consecinţă, este necesară respectarea formelor de publicitate imobiliară;

–      datorită greşelilor materiale strecurate în hotărârea definitivă şi irevocabilă nu se poate intabula dreptul de proprietate pe numele noului proprietar;

–      neputându-se intabula dreptul de proprietate pe numele noului proprietar, acesta nu poate dispune de acest drept;

–      neputând dispune de dreptul sau de proprietate, titularul acestui drept nu poate semna contractul de vânzare-cumpărare în ciuda faptului că s-a obligat în acest sens printr-un antecontract.

Ce-i de făcut? Cerere de îndreptare a erorilor materiale întemeiată pe dispoziţiile art. 281 C.p.civilă. Şi totuşi îmi pun întrebarea dacă voi avea succes în cauză atâta timp cât greşelile materiale NU sunt opera judecătorului, ci a părţilor datorită redactării eronate a Tranzacţiei Judiciare de către vechiul avocat.

Soluţia instanţei este una de compromis, dar care salvează situaţia: deşi nu poate îndrepta conţinutul tranzacţiei judiciare, „…reţinând că este cazul unor erori materiale evidente, va încuviinţa cererea doar în ceea ce priveşte partea referitoare la descrierea imobilelor cu privire la care s-a luat act de tranzacţia părţilor în forma semnată de acestea, cu indicarea datelor de identificare corecte…”. Un fel de struţo-cămilă, important însă că se intabulează dreptul de proprietate asupra imobilului cuprins în sentinţa respectivă.

Partea stresantă este că riscul întârzierii sau eşuării tranzacţiei imobiliare persistă în tot acest timp! Vă întrebaţi ce s-a întâmplat cu tranzacţia imobiliară în sine? Bună întrebare….

Concluzie? Dragi colegi avocaţi, din păcate meseria ne cere să dăm atenţie şi mai mare lucrurilor mărunte, iar, dumneavoastra, viitori justiţiabili, aruncaţi-vă un ochi critic (sau chiar doi) peste munca noastră de avocat … că nu strică.

În plus, dacă clientul era sfătuit să întreprindă demersurile la Cartea Funciară pentru întocmirea formalităţilor de publicitate imobiliară imediat după rămânerea definitivă şi irevocabilă a sentinţei s-ar fi sesizat din timp aceste erori materiale şi procedura nu s-ar mai fi efectuat „contra cronometru”.

Neglijenţa în treburile aparent neimportante poate da peste cap lucrurile… lăsând în urmă un gust amar vizavi de relaţia avocat – client şi, … poate, o tranzacţie imobiliară eşuată…

Munca de „detectiv particular” a avocatului în acţiunile privind constatarea prin uzucapiunea de 30 de ani a dreptului de proprietate în contextul „haosului arhivar” prezent în epoca „accesului la informaţie”

La prima vedere, părerea generală privind acţiunile de constatare prin uzucapiunea de 30 de ani a dreptului de proprietate nu este alta decât: „ Ceva … uşor!”

Această concluzie nu este nici pe departe aproape de adevăr. Şi asta pentru că, deşi pretenţiile instanţelor de judecată în astfel de acţiuni au crescut faţă de anii `90,  infrastructura a rămas cea de pe vremea „Toţi pentru unul şi unul pentru toţi!”.

În prezent, diferit de anii de după Revoluţie, în cadrul probatoriului cu înscrisuri, chiar dacă partea nu propune, instanţa solicită de la Direcţia de Taxe şi Impozite Locale un Istoric de rol fiscal privind imobilul ce face obiectul respectivei acţiuni.

Însă, în arhiva Direcţiilor de Taxe şi Impozite Locale, probabil din motive obiective şi subiective, este o „curăţenie” exemplară, atât de exemplară încât în unele roluri fiscale găseşti acte din altele, iar în alte roluri fiscale nu găseşti nimic…

Ca o consecinţă firească a acestui „haos arhivar” nu de puţine ori m-am trezit cu „surprize” în dosare!

De exemplu, mi s-a întâmplat ca DITL să facă referire în Istoricul de rol fiscal despre un document pe care, de altfel, l-a şi ataşat, şi care nu avea nici un fel de legătură cu imobilul pentru care mă judecam şi  care îmi schimba radical datele problemei.

Şi uite cum am ajuns în situaţia de intra în pielea detectivului particular pentru a convinge instanţa ca DITL furnizează informaţii şi eliberează acte dintr-un alt rol fiscal, încălcând, practic, obligaţia de păstrare a secretului fiscal încurcând doar iţele şi, bineînţeles, fără a răspunde într-un fel.

Un alt exemplu de „haos arhivar” cu eventuale consecinţe negative ale procesului pe care-l desfăşori rezultă din faptul că de-a lungul timpului, denumirile străzilor şi numerotarea poştală au suferit numeroase modificări.

Aceste modificări nu au fost preluate în mod exact de Direcţiile de Taxe şi Impozite Locale astfel că în arhivă continuă să existe şi în ziua de azi roluri fiscale pentru imobile care nu mai există sub individualizarea veche.

Şi de aici rezultă o sumedenie de probleme pentru că multe documente au fost greşit anexate unor roluri fiscale şi când, cu bună-credinţă, soliciţi informaţii despre un imobil constaţi că documentele din rolul fiscal sunt „pe cale de dispariţie”.

Iar culmea „haosului arhivar” sau al „totalei indiferenţe” constă în răspunsul stereotip al instituţiilor statului: „Nu deţinem date despre….”.

Şi pentru toate astea iţi consumi timpul şi energia! Ce să faci oare să nu te descurajezi? Să le consideri … o provocare!

Blog de viata…de avocat…

Intr-o buna zi, m-am gandit „Trebuie sa-mi fac blog!”.

Apoi, m-am gadit „Care ar fi motivul?”

Cum nu am ajuns la un raspuns sau, cel putin, la un raspuns care sa ma multumeasca fie personal fie profesional, am luat-o in sens invers. De ce nu?

Si uite asa s-a nascut ceea ce cititi pe aici, pe „taramul meu”!