Cum ar putea eşua o tranzactie imobiliară?

La un moment dat soţii hotărăsc încheierea capitolului de viaţă numit „căsnicie”… drept pentru care apelează la un avocat care să-i sprijine în derularea acestui episod nefericit. Soţii, dând dovadă de maturitate, încheie şi capitolul „agoniseală la comun” în modalitatea tranzacţiei judiciare de care instanţa de judecată ia act şi care devine hotărâre de expedient.

Dacă până acum lucrurile au decurs cât se poate de normal, nu acelaşi lucru s-a întâmplat ulterior. De ce? Pentru că ex-soţul care a rămas unic proprietar a constatat cu stupoare, odată cu încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, că nu poate să întocmească contractul de vânzare – cumpărare datorită unei, aparent, banale greşeli: individualizarea greşită a imobilului, şi anume, numărul de carte funciară şi numărul încheierii de înscriere a dreptului de proprietate în Cartea Funciară.

În mod logic, proprietarul trebuie să desluşească problema şi astfel apelează de data aceasta la un alt avocat … la cabinetul meu. Pe scurt, identific datele problemei:

–      erorile materiale privind individualizarea bunurilor imobile sunt strecurate într-o hotărâre definitivă şi irevocabilă;

–      hotărârea de expedient are “funcţia de a autentifica învoiala părţilor”, orice hotărâre judecătorească fiind din punct de vedere probator  “asimilată cu un act autentic”;

–      prin tranzacţia consimţită se fac modificări cu privire la drepturile supuse publicităţii imobiliare şi, pe cale de consecinţă, este necesară respectarea formelor de publicitate imobiliară;

–      datorită greşelilor materiale strecurate în hotărârea definitivă şi irevocabilă nu se poate intabula dreptul de proprietate pe numele noului proprietar;

–      neputându-se intabula dreptul de proprietate pe numele noului proprietar, acesta nu poate dispune de acest drept;

–      neputând dispune de dreptul sau de proprietate, titularul acestui drept nu poate semna contractul de vânzare-cumpărare în ciuda faptului că s-a obligat în acest sens printr-un antecontract.

Ce-i de făcut? Cerere de îndreptare a erorilor materiale întemeiată pe dispoziţiile art. 281 C.p.civilă. Şi totuşi îmi pun întrebarea dacă voi avea succes în cauză atâta timp cât greşelile materiale NU sunt opera judecătorului, ci a părţilor datorită redactării eronate a Tranzacţiei Judiciare de către vechiul avocat.

Soluţia instanţei este una de compromis, dar care salvează situaţia: deşi nu poate îndrepta conţinutul tranzacţiei judiciare, „…reţinând că este cazul unor erori materiale evidente, va încuviinţa cererea doar în ceea ce priveşte partea referitoare la descrierea imobilelor cu privire la care s-a luat act de tranzacţia părţilor în forma semnată de acestea, cu indicarea datelor de identificare corecte…”. Un fel de struţo-cămilă, important însă că se intabulează dreptul de proprietate asupra imobilului cuprins în sentinţa respectivă.

Partea stresantă este că riscul întârzierii sau eşuării tranzacţiei imobiliare persistă în tot acest timp! Vă întrebaţi ce s-a întâmplat cu tranzacţia imobiliară în sine? Bună întrebare….

Concluzie? Dragi colegi avocaţi, din păcate meseria ne cere să dăm atenţie şi mai mare lucrurilor mărunte, iar, dumneavoastra, viitori justiţiabili, aruncaţi-vă un ochi critic (sau chiar doi) peste munca noastră de avocat … că nu strică.

În plus, dacă clientul era sfătuit să întreprindă demersurile la Cartea Funciară pentru întocmirea formalităţilor de publicitate imobiliară imediat după rămânerea definitivă şi irevocabilă a sentinţei s-ar fi sesizat din timp aceste erori materiale şi procedura nu s-ar mai fi efectuat „contra cronometru”.

Neglijenţa în treburile aparent neimportante poate da peste cap lucrurile… lăsând în urmă un gust amar vizavi de relaţia avocat – client şi, … poate, o tranzacţie imobiliară eşuată…

Acest articol a fost publicat în Blog de avocat și etichetat , , . Pune un semn de carte cu legătura permanentă.

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile despre tine sau dă clic pe un icon pentru autentificare:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s